国内楼市正在降温，但是不同的城市，情况也是千差万别。3月19日，国家统计局发布的2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示，15个热点城市中，12个城市新建商品住宅销售价格环比下降，下降城市数量比上个月增加5个。

另外，中国2月份44座城市新建商品住宅价格环比上涨，比上个月减少8座，上涨城市数量连续两个月下降。

对此，有专家解释，房价上涨城市数量明显减少，而持平或下跌的城市数量开始增加。这背后的逻辑在于，房企担心市场降温，在售房的价格上出现松动。

实际上，2月份，一线城市新建商品住宅和二手房的销售价格环比均出现下跌，而且跌幅较上个月有所扩大。而二三线城市房价格都出现了上涨。其中，二线楼市新房价格连续33个月上涨，而三线城市新房和二手房的价格环比涨幅均与上月趋同，都连续涨了25个月。

现在全国的楼市呈现涨跌分化的局面。一边是一线城市的房价同比增幅已经第二个月比下跌，说明房价泡沫正在被挤净。受到这一年多来房地产调控政策的影响，以北京为代表的一线城市的二手房成交量腰斩，成交均价连跌9月，累计降幅超15%。

而另一边是二三线城市房地产同比、环比的涨幅虽较之前有所回落，但二三线城市房价总体房价还在上升。二三线城市房价如此抗跌，这当然或和春节期间的返乡置业需求有关系，但是最大的特殊点在于，当前二三线城市都在想尽一切办法防止楼市的热度衰退。

事实上，目前国内一线城市房价出现下跌，二三线城市仍在上涨，这主要是：一线城市受到房地产长期调控的影响，房地产成交量正在快速降温。现在各方都对一线城市房价存在泡沫达成共识，所以在“限购、限贷、限售”等方面一直在调控，而且调控不会松懈。

而二线城市主要是受到“抢人大战”的影响，虽然二线城市也有调控，但是二线城市的房地产调并没有那么严格，而且近期有20多个二线城市对外来人才放开了落户、买房的口子，于是调动了周围人们买房的人气。而三线城市的房价是受到棚户区改造，以及农民工返乡置业的支撑。

那近期各地房地产出现了戏剧性分化究竟说明了啥呢？首先，一线城市的房地产受到调控的影响已经降温明显，这说明房地产调控的效果显著，而且我们发现上海、北京、深圳等一线城市的房价较去年同期高位相比均出现了15%的回调。

目前一线城市的新房价格也出现下调，说明开发商在价格上已有所松动。只要房地产楼市调控继续严格执行下去，一线城市已无投机炒房者的生存空间，房地产去投机化进程完成。

再者，二三线城市房价出现了上涨情况，但是鉴于房地产“降杠杆，控风险”乃是今年的主要目标，所以各地对房地产必定有进一步调控的要求。接下来，二三线城市会受到限售政策强化的可能，但是限购政策收紧的可能性并不大。

这主要是二三线城市本身也有去库存需求，所以放开限购政策后，将会有更多城市执行限售，因为限售主要是为了防范投机炒房者博取短期房价上涨的空间，对刚需群体购房置业毫无影响。

最后，“分类调控，因城施策”将是今年房地产调控的主基调。对于房地产市场不能过热，但也不能过冷。所以今年各地方政府需要找到房地产市场的平衡点。

如果发现自己城市出现房地产过热，且有失控迹像，房地产调控政策可以收紧一些，但是如果发现房地产市场持续降温，可以出台像二线城市的补救措施，鼓励外来人才落户置业。不过各地分类调控的目标都是“鼓励刚需购房，遏制投机需求”。

2月份一线城市房地产呈现“量价齐跌”格局。所不同的是，新房价格也在下跌，反映出开发商为促业绩主动降价了。一线城市去泡沫成绩卓著，而二三线城市房价却稳中有升，只是升幅较之前收窄。后续如果房地产调控政策严格贯彻下去，二三线城市的房地产对刚需群体置业更有利，而对投机性需求起到根本遏制作用。